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“土地身份证”给土地经营权资本化开闸

土地上有身份证,上面有区政府的印章,任何人都不能随意移动淄博市淄川区紫菱镇夏店村村民梁兴宽说,自从他拿到《农村土地承包经营权证》,踏上玉米地后,他从心底里一直坚定不移,确信“永远不会”。

在全国范围内开展的“土地所有权确认登记和认证”工作,通过向农民发放独特的“土地身份证”,解决了长期以来土地所有权不明的问题,使每个农民都能与具有明确空间和地理位置的地块联系起来。

从2009年开始,土地所有权登记和认证将从点到面顺利进行,先在村一组进行试点,然后在乡镇进行试点,再在县和省进行试点。据农业部统计,全国已有2215个县(市、区、旗)开展试点工作,涉及30.2万个村庄,总登记面积2.6亿亩。

山东是全国首批全省试点省份之一,始于2013年,计划于今年年底基本完成。记者最近去了山东的许多县市,发现小笔记本“土地身份证”意义重大。

在此基础上,以“三权分立”为核心的新一轮农村土地制度改革开始生效。土地是中国农民最大、最有价值的财产。然而,由于交易权和抵押权的不完全性,除种植产出外,很难给农民带来任何财产性收入,这也制约了土地资源的更大效率。

齐鲁农村产权交易中心是山东省一家省级综合性农村产权交易机构。打开它的网站,你可以看到许多成功的农村产权交易记录。近日,潍坊市寒亭区高丽街高家竹马村村民陈安俊以每年600元一亩的价格,将30亩耕地转让给一个叫韩陶勇的人,为期10年。

刘启立说,在中国农村土地产权“三权分立”的最新制度设计中,过去的“承包经营权”被细分为承包权和经营权。承包权属于农民,“长期不变”,不能交易或抵押。起初,经营权也属于承包农民,但可以转让、交易、担保、抵押和成为股东。

交易中心总裁李英华告诉记者,过去,由于合同权利和经营权的约束,双方在土地转让过程中经常尴尬:转让方担心失去土地的风险,转让方担心投资浪费。这一次土地权得到确认和颁发,土地的各种权利以证书的形式得到澄清,从而为土地在市场上的交易(流通)提供了一个“通行证”。

黄友鹏,平邑县娄山沟村村民,拥有5亩承包土地,不想自己种植。他在同一个村子的表弟想转移他过去种的烟叶。一方担心,如果流通时间长且发生变化,它将无法收回。另一方认为流通时间短而且“无聊”。因为合同期限还没有谈判,土地还没有转让,两个家庭仍然意见不一。

这次权力确认后,黄友鹏主动找到了他的表弟,并说他可以想转多久就转多久。他说:“在我拿到证书后的许多年里,我并不害怕转会。我转给他的是管理权。说到合同权利,它仍然是我的。”

随着土地所有权认证的推进,中国农民对土地流转的担忧正在消除。据农业部统计,截至去年年底,全国家庭承包耕地流转面积为4.03亿亩,比2013年增长18.3%。周转面积占家庭承包耕地的30.4%。

土地使用权市场化有效提高了资源配置效率。范雪德是泰安市东平县新会镇范洼村的一名大型水产养殖农户。2008年,他承包了65亩鱼塘

在国务院发布指导意见之前,各地一直希望用农村土地使用权作为融资担保,开辟农村资源与金融资本的联系渠道,让静态土地“流动”,让休眠资源“生存”,为农村发展注入急需的金融血液。

例如,2010年,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会联合发布指导意见,要求探索在全国范围内发展农村土地承包经营权抵押贷款业务。重庆、山东、广东等地跟进比较积极。2013年2月,银监会还出台文件,支持法律关系明确地区农村土地承包经营权抵押(质押)贷款业务的探索。此外,各省、市、县颁布的地方政策不计其数。

然而,尽管不断努力,这项工作没有取得任何实质性突破。

齐鲁农村产权交易中心风险控制部负责人谢延春表示,在本轮土地所有权认证之前,大量土地没有法律证据,因此不能用于抵押,银行也不会批准。还有不能用于抵押的土地所有权纠纷。

淄博市淄川区农业公司营业部经理韩飞表示,一旦贷款人无法偿还农村土地经营权抵押贷款,银行处置和实现抵押一直是一个难题。“要么土地被交到手中成为负担,要么只能转让给其他专业单位经营。”土地所有权证书的大规模推广和土地经营权交易市场的形成有效地解决了这一难题。

滕州市西岗镇邦格村村民宋志槐几年前转让了580亩土地,成立了专门的粮食种植合作社。虽然经营效率很好,但很难扩大经营规模,主要是因为缺乏资金。2014年,得益于滕州市对土地经营权抵押贷款的探索,宋志帅利用转让土地的经营权,从当地农业企业获得了50万元的贷款,成功跨越了资本“门槛”。他说,现在合作社已经从附近的村庄转移了近1000亩土地,每年从粮食生产中赚取20多万元。

山东省委农工商办公室主任王泽厚表示,山东是中国人民银行确定的土地经营权抵押贷款试点省份。截至2014年底,山东省已有97个县(市、区)开展此项业务,基本实现农村土地经营权资本化。